Podczas spotkania pośrednik z pewnością będzie pytać o podstawę nabycia nieruchomości. Co to?
To dokument poświadczający nabycie prawa własności do nieruchomości. Może to być np.: umowa sprzedaży, umowa darowizny, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, przydział i aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, akt poświadczenia dziedziczenia z protokołem działu spadku, umowa majątkowa małżeńska w formie aktu notarialnego, prawomocne postanowienie sądu o podziale majątku, stwierdzeniu nabycia spadku lub dziale spadku;
Kolejnym dokumentem, w którym możemy znaleźć informacje odnoszące się do naszej własności jest księga wieczysta. Aktualnie dostępna jest elektroniczna księga wieczysta, dzięki której przez internet można łatwo zweryfikować naszą wiedzę na temat metrażu lub osób będących właścicielami. Księga wieczysta prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego zgodnego z położeniem nieruchomości. Na etapie przygotowania się do sprzedaży najważniejszy jest numer księgi, który składa się z trzech części:
pierwsze 4 znaki – kod wydziału Sądu Rejonowego prowadzącego daną księgę;
następne 8 cyfr – numer księgi nadawany zgodnie z repertorium ksiąg w danym sądzie;
ostatnia cyfra – nadawana automatycznie cyfra kontrolna.
Sprzedaż nieruchomości może być podzielona na dwa etapy:
- umowa przedwstępna i umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego,
- umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Umowa przedwstępna - zgodnie z kodeksem cywilnym [Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93] to taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (która z kolei nazywana jest umową przyrzeczoną). W dokumencie tym znajdziemy cenę i opis przedmiotu umowy, podstawę nabycia, a także zobowiązania Sprzedającego i Kupującego odnośnie zadatku, zapłaty ceny oraz terminu wydania nieruchomości. Ważnym aspektem umowy przedwstępnej jest kwestia zadatku oraz zapłaty ceny sprzedaży.
Zadatek – zgodnie z kodeksem cywilnym:
Art. 394. [Zadatek]
§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Jest to forma zabezpieczenia interesu Stron zawierających umowę, np.:
Kupujący wpłacił 5 000 zł zadatku w dniu podpisania umowy przedwstępnej. Po trzech dniach znalazł inną nieruchomość, która bardziej mu się spodobała lub jest tańsza i nie chce przystąpić do umowy przyrzeczonej więc traci pieniądze.
Sprzedający otrzymał od Kupującego 5 000 zł zadatku w dniu podpisania umowy. Tydzień później odezwał się do niego klient, który był wcześniej zainteresowany zakupem i zaproponował wyższą cenę. Sprzedający, nie dotrzymując warunków umowy przedwstępnej i sprzedając nieruchomość innej osobie, traci dwukrotność zadatku na rzecz Kupującego.
Zapłata ceny - kiedy Kupujący korzysta z kredytu hipotecznego termin zapłaty wynika z umowy kredytowej, natomiast gdy strona kupująca dysponuje gotówką, przelew na konto jest kwestią godzin.
Kolejnym krokiem, w sytuacji, kiedy mamy już podpisaną umowę przedwstępną lub klienta zdecydowanego na przystąpienie do umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, jest przygotowanie następujących dokumentów:
- zaświadczenie z Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy, że nikt nie jest zameldowany w lokalu lub domu,
- zaświadczenie z Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności,
- zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach eksploatacyjnych (wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa),
- w przypadku hipoteki – aktualny stan zadłużenia i promesa wierzyciela, że wyda zgodę na wykreślenie,
- w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku (zawsze) lub w drodze darowizny (po 1 stycznia 2007 r.) pobieramy zaświadczenie od naczelnika urzędu skarbowego;
- w przypadku rozdzielności majątkowej - wypis aktu notarialnego o rozdzielności majątkowej lub wyrok rozwodowy.
W sytuacji, kiedy mamy do czynienia z domem lub działką potrzebne będą dodatkowe poniższe dokumenty:
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
- zaświadczenie z planu miejscowego lub wydana decyzja warunki zabudowy,
- pozwolenie na budowę, jeżeli było wydane i dziennik budowy,
- informacja o przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy i braku przeciwwskazań na użytkowanie budynku,
- zaświadczenie o uregulowaniu podatku od nieruchomości,
- numer rachunku bankowego, na który ma być dokonana wpłata ceny za nieruchomość,
- w przypadku sprzedaży nieruchomości w imieniu właściciela – notarialne pełnomocnictwo do wykonywania tych czynności.
Po podpisaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zgodnie z terminami zawartymi w umowie, przychodzi czas na przekazanie nieruchomości. W przypadku działki – nie ma protokołu przekazania. Zazwyczaj w akcie notarialnym jest już informacja o przejęciu nieruchomości przez Kupującego. Inaczej wygląda to w momencie, kiedy mamy do czynienia z mieszkaniem lub domem. Pośrednik przygotowuje protokół przekazania, który zawiera informacje o tym, jakiego rodzaju liczniki wraz z ich aktualnym stanem zostają przekazane nowemu właścicielowi.
